Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là gì? Quy định của pháp luật về hình thức này như thế nào?

Tìm hiểu khái niệm góp vốn sử dụng đất là gì? cùng những quy định của pháp luật về hình thức này, cụ thể là quyền và nghĩa vụ của bên góp vốn, bên nhận vốn như thế nào? Cùng xem bai bài viết dưới đây để hiểu rõ hơn.

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là gì?

Theo Điều 727 Bộ luật dân sự 2005.

Hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất (sau đây gọi là bên góp vốn) góp phần vốn của mình bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

Hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Góp Vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty, nhằm mục đích thành lập doanh doanh nghiệp hoặc thêm vốn điều lệ cho công ty (khoản 13, điều 4 Luật doanh nghiệp 2014)

Theo đó, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng được thực hiện bằng 2 hình thức: Hình thức hợp tác kinh doanh theo Hợp đồng hợp tác kinh doanh (Hợp đồng BCC).

Theo định nghĩa tại Khoản 9 Điều 3 Luật Đầu tư 2014

Hợp đồng BCC là hợp đồng được ký giữa các nhà đầu tư nhằm hợp tác kinh doanh phân chia lợi nhuận, phân chia sản phẩm mà không thành lập tổ chức kinh tếKhi các tổ chức, doanh nghiệp nhận góp vốn theo hình thức là sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hình thức góp vốn để thành lập pháp nhân mới hoặc cùng góp vốn kinh doanh với +pháp nhân đã được thành lập trước. Theo hình thức này, pháp nhân sẽ được nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn tất thủ tục.

Điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất như thế nào?

Quyền sử dụng đất được sử dụng góp vốn khi:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013)

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất (thời hạn sử dụng đất đủ để thực hiện hợp đồng).

Chi tết quy định tại Khoản 3 điều 186 và khoản 1 Điều 168 như sau:

Điều 186 quy định: Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:
a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;
c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính

Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất:

Người sử dụng đất được thực hiện các quuyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Nguyên tắc góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:

– Phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã qua phê duyệt và công bố.

– Trường hợp chủ đầu tư thực hiện phương thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà phải chuyển mục đích sử dụng đất thì chỉ được thực hiện sau khi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp với việc sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh.

 – Trường hợp diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người đang sử dụng đất, Nhà nước thực hiện thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án. Nội dung hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất phải thể hiện rõ người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất và cho người mua tài sản thuê đất.

Điều kiện của người nhận góp vốn quyền sử dụng đất

– Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;

– Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật này như sau:

Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ

Quyền, nghĩa vụ của bên góp vốn và bên nhận góp vốn quyền sử dụng đất.

Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Quyền của bên góp vốn

– Được hưởng lợi nhuận theo tỷ lệ góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất;

– Được chuyển nhượng, để thừa kế phần vốn góp bằng giá trị quyền sử dụng đất (trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc có quy định pháp luật khác)

Nghĩa vụ của bên góp vốn

– Giao đất đúng thời hạn, đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận trong hợp đồng.

– Đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.

– Được nhận lại quyền sử dụng đất đã góp vốn theo thỏa thuận hoặc khi thời hạn góp vốn đã hết.

– Hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên nhận góp vốn không thực hiện việc thanh toán phần lợi nhuận đúng thời hạn hoặc thanh toán không đầy đủ.

Bên nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Nghĩa vụ của bên nhận góp vốn

– Thanh toán phần lợi nhuận cho bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đúng thời hạn, đúng phương thức đã thoả thuận trong hợp đồng;

– Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất được góp vốn;

– Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.

Quyền của bên nhận góp vốn

– Yêu cầu bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng thời hạn, hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận trong hợp đồng;

– Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn;

– Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp bên nhận góp vốn là pháp nhân, trừ trường hợp góp vốn trong hợp đồng hợp tác kinh doanh.

Nơi đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất

– Văn phòng đăng ký đất đai

– Ủy ban nhân dân xã nơi có đất (Trường hợp bên góp vốn là hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn)

Các trường hợp chấm dứt góp vốn bằng quyền sử dụng đất

 Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

– Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất

– Một bên hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn

– Bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2013

– Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể

– Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố là đã chết; bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải do cá nhân đó thực hiện.

– Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện.